Aktuality

S ohledem na dotaz klienta, kvalifikovaného investora k poklesu hodnoty podílového listu fondu Generali Realitního fondu (úplným názvem Realitní fond, otevřený podílový fond kvalifikovaných investorů Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s.), do kterého klient investoval v prosinci 2017, uvádíme následující:

Počáteční pokles hodnoty odpovídá principu, na kterém fond funguje. Nejde o důsledek negativního vývoje, ale o účetní promítnutí počátečních transakčních nákladů. První výnosy ve formě úroků se v portfoliu fondu objeví již v prvním kvartále letošního roku. Výrazným způsobem se ale promítnou především s výplatou podílu na zisku na základě rozhodnutí valné hromady v polovině letošního roku a dále po přecenění tržní hodnoty portfolia nemovitostí na začátku r. 2019. Obdobně tomu bude v letech následujících. V této souvislosti připomínáme, že fond je otevřen na období 4 let, čemuž odpovídá i doporučený investiční horizont kvalifikovaným investorům.

Zhodnocení fondu: záleží na načasování nákladů i výnosů

1. Počáteční pokles hodnoty podílového listu fondu odpovídá principu, na kterém fond funguje. Nejde o důsledek negativního vývoje, ale o účetní promítnutí počátečních transakčních nákladů.

2. Fond investuje do realit prostřednictvím speciálně za tímto účelem založených nemovitostních společností. Z toho vyplývá struktura jeho výnosů a očekávaný „kalendář“ jeho zhodnocení. Jsou jimi:
     a. platby podílu na zisku od nemovitostních společností, která vytváří zisk na základě výběru nájemného,
     b. platby úroků z úvěru od téže společnosti, který fond poskytl společnosti za účelem refinancování,
    c. očekávaný růst hodnoty nakoupených nemovitostí dle ohodnocení nezávislým evaluátorem vždy k 31. 12. daného           roku, poprvé od r. 2018.

3. Zatímco náklady nese fond na začátku a průběžně, výnosy přicházejí v pravidelných intervalech. Proto se výnosy promítnou do hodnoty aktiv skokově a vždy později než náklady.
Výnosy zejména z nájmů jsou pravidelně měsíčně účtovány do výkazu zisků a ztrát nemovitostních společností. Každoroční Rozhodnutí valné hromady o výplatě podílu na zisku z nemovitostní společnosti skokově zvýší hodnotu podílového listu fondu. Jde o standardní účetní postup.

4. Také náklady fondu kvalifikovaných investorů jsou standardní.
Jde jmenovitě o počáteční transakční náklady, poplatky za správu, poplatky depozitáři, odměna auditorovi apod.

5. Protože fond musí své portfolio přeceňovat pravidelně kvůli ceně podílů, je logické, že nejprve se promítnou náklady: ty startují vlastně okamžitě. Výnos okamžitě přijít nemůže. Okamžité náklady dočasně sníží hodnotu podílového listu. Proti nim účtované výnosy v čase postupně převáží. Zvyšují hodnotu podílového listu a přidávají k celkovému výnosu fondu.
I tento vývoj, který může někoho překvapit a specifika, s nimiž Generali Realitní fond pracuje, patří mezi důvody, proč je fond určen pouze tzv. kvalifikovaným investorům.

Oddělení Produkt&Marketing, Generali Investments CEE

Dokument v pdf najdete ZDE.