Používáme cookies, abychom Vám nabídli ten nejlepší uživatelský zážitek. Pokud budete pokračovat bez změny Vašeho nastavení, předpokládáme, že Vám nevadí přijímat veškeré cookies na stránce Generali Investments CEE. Samozřejmě, můžete si naše cookies kdykoliv zablokovat. Chcete vědět více o cookies?

Pokračovat

Aktuality

Generali Realitní fond – proč hodnota podílového listu fondu po otevření poklesla, přestože fond slibuje generovat pravidelný zisk z nájmů?

S ohledem na dotaz klienta, kvalifikovaného investora k poklesu hodnoty podílového listu fondu Generali Realitního fondu (úplným názvem Realitní fond, otevřený podílový fond kvalifikovaných investorů Generali Investments CEE, investiční společnost, a.s.), do kterého klient investoval v prosinci 2017, uvádíme následující:

Počáteční pokles hodnoty odpovídá principu, na kterém fond funguje. Nejde o důsledek negativního vývoje, ale o účetní promítnutí počátečních transakčních nákladů. První výnosy ve formě úroků se v portfoliu fondu objeví již v prvním kvartále letošního roku. Výrazným způsobem se ale promítnou především s výplatou podílu na zisku na základě rozhodnutí valné hromady v polovině letošního roku a dále po přecenění tržní hodnoty portfolia nemovitostí na začátku r. 2019. Obdobně tomu bude v letech následujících. V této souvislosti připomínáme, že fond je otevřen na období 4 let, čemuž odpovídá i doporučený investiční horizont kvalifikovaným investorům.

Zhodnocení fondu: záleží na načasování nákladů i výnosů

1. Počáteční pokles hodnoty podílového listu fondu odpovídá principu, na kterém fond funguje. Nejde o důsledek negativního vývoje, ale o účetní promítnutí počátečních transakčních nákladů.


2. Fond investuje do realit prostřednictvím speciálně za tímto účelem založených nemovitostních společností. Z toho vyplývá struktura jeho výnosů a očekávaný „kalendář“ jeho zhodnocení. Jsou jimi:
     a. platby podílu na zisku od nemovitostních společností, která vytváří zisk na základě výběru nájemného,
     b. platby úroků z úvěru od téže společnosti, který fond poskytl společnosti za účelem refinancování,
    c. očekávaný růst hodnoty nakoupených nemovitostí dle ohodnocení nezávislým evaluátorem vždy k 31. 12. daného           roku, poprvé od r. 2018.


3. Zatímco náklady nese fond na začátku a průběžně, výnosy přicházejí v pravidelných intervalech. Proto se výnosy promítnou do hodnoty aktiv skokově a vždy později než náklady.
Výnosy zejména z nájmů jsou pravidelně měsíčně účtovány do výkazu zisků a ztrát nemovitostních společností. Každoroční Rozhodnutí valné hromady o výplatě podílu na zisku z nemovitostní společnosti skokově zvýší hodnotu podílového listu fondu. Jde o standardní účetní postup.

4. Také náklady fondu kvalifikovaných investorů jsou standardní.
Jde jmenovitě o počáteční transakční náklady, poplatky za správu, poplatky depozitáři, odměna auditorovi apod.


5. Protože fond musí své portfolio přeceňovat pravidelně kvůli ceně podílů, je logické, že nejprve se promítnou náklady: ty startují vlastně okamžitě. Výnos okamžitě přijít nemůže. Okamžité náklady dočasně sníží hodnotu podílového listu. Proti nim účtované výnosy v čase postupně převáží. Zvyšují hodnotu podílového listu a přidávají k celkovému výnosu fondu.
I tento vývoj, který může někoho překvapit a specifika, s nimiž Generali Realitní fond pracuje, patří mezi důvody, proč je fond určen pouze tzv. kvalifikovaným investorům.

 

Oddělení Produkt&Marketing, Generali Investments CEE

Dokument v pdf najdete ZDE.